Общие параметры расчёта
Эти параметры влияют на всю модель: горизонт, инфляция, площадь и базовая цена за метр.
Важно: все параметры роста и доходности в модели вводятся сверх инфляции. Например, если инфляция 5%, а рост аренды сверх инфляции 1%, то номинально аренда растёт примерно на 6,05% в год. Денежные суммы — в сегодняшних рублях.
Сколько лет сравниваем сценарии покупки и аренды.
Нужна для пересчёта реальных ставок в номинальные и объяснения модели. Итоги всё равно показываются в сегодняшних рублях.
Используется для расчёта стоимости квартиры через цену за метр.
Стоимость квартиры считается как площадь × цена за метр.
Расчётная стоимость квартиры
—
Чтобы задать конкретную цену, подбери цену за м² или площадь так, чтобы итоговая стоимость совпала.
Параметры покупки
Здесь задаются расходы на сделку, ежегодные расходы собственника и реальный рост стоимости квартиры.
0% означает, что квартира сохраняет покупательную способность, но не растёт быстрее инфляции.
Ремонт, техника, мебель, содержание, прочие расходы собственника. Не рост, а ежегодный расход.
Упрощённая оценка. В реальности налог считается от кадастровой стоимости.
Проверка объекта, оформление, юрист, безопасные расчёты и т.п.
Комиссия, подготовка, юридические расходы при продаже в конце горизонта.
Параметры аренды
Аренда сравнивается с покупкой аналогичной квартиры. Рост аренды тоже задаётся сверх инфляции.
Текущая аренда аналогичной квартиры в сегодняшних рублях.
0% означает, что аренда растёт примерно вместе с инфляцией.
Депозит замораживается на старте и возвращается в конце горизонта.
Разовый расход в начале аренды.
0 — отключить переезды. Например, 5 означает переезд раз в пять лет.
Упаковка, перевозка, мелкие расходы, возможные простои.
Параметры инвестиций
Вместо покупки квартиры капитал инвестируется. В упрощённой версии используется одна реальная доходность на весь горизонт.
Базовый ориентир: портфель 50/50 из российских акций и ОФЗ. По историческим данным за 2006–2025 годы акции РФ дали около 10,3% годовых, ОФЗ — около 8,0%, средняя инфляция — около 7,7%. Это даёт примерно 1,35% годовых сверх инфляции для портфеля 50/50, округлено до 1,4%. Налоги и комиссии в этой упрощённой версии не считаются отдельно: при необходимости уменьши этот параметр вручную.
Это единая реальная доходность портфеля. Например, 1,4% означает, что портфель растёт на 1,4 п.п. в год быстрее инфляции.
Итог сравнения
Цифры и график показывают итоговый капитал сценариев в сегодняшних рублях.
Итог покупки
—
Квартира после продажи минус/плюс накопленная разница денежных потоков.
Итог аренды
—
Инвестиционный портфель после арендных расходов.
Разница
—
Положительно — покупка лучше, отрицательно — аренда лучше.
Price-to-rent
—
Цена квартиры / годовая аренда. Выше 20 часто склоняет анализ к аренде.
График капитала по годам
Линии показывают, как меняется итоговый капитал в каждом сценарии. Все значения — в сегодняшних рублях.
ПокупкаАренда + инвестиции
Ключевые годы
Таблица помогает увидеть, когда один сценарий начинает обгонять другой.
| Год | Покупка | Аренда | Разница | Аренда/год | Стоимость квартиры |
|---|